Hausfinanzierung: Definition & Erklärungen (09/23)

Du willst dir endlich ein Haus kaufen, aber hast keine Ahnung, wie eine Hausfinanzierung aussieht? Du kennst dich nicht mit den Darlehensformen aus? Und du weißt auch nicht auf welche Kennzahlen du zu achten hast?

In diesem Beitrag erklären wir dir das Wichtigste zur Hausfinanzierung. Weiterhin machen wir dich vertraut mit den verschiedenen Darlehensformen und erklären dir, wie du ein Haus, ganz ohne Eigenkapital finanzieren kannst.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Hausfinanzierung erfolgt über Banken oder andere Finanzdienstleister. Es ist wichtig, vor Abschluss der Finanzierung, eine Zahlbarkeit der Raten aufzuweisen.
• Es gibt verschiedene Darlehensformen, die für eine Hausfinanzierung infrage kommen. Die grundliegende Unterschied liegt in erster Linie bei der Zinsbindung.
• Ohne Eigenkapital ist es auch möglich ein Haus zu finanzieren, jedoch müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden und die Konditionen sind nicht sehr ideal, wie bei der Finanzierung mit Eigenkapital.

Glossareintrag: Die Hausfinanzierung im Detail erklärt

Im Folgenden findest du die wichtigsten Informationen zur Hausfinanzierung. Weiterhin gehen wir auch kurz auf die Darlehensarten ein, damit du auch wirklich alles zur Hausfinanzierung weißt.

Wie funktioniert eine Hausfinanzierung?

Viele Menschen träumen von einem eigenem Haus, die sie nach ihren Vorlieben gestalten und zu einem Zuhause machen. Jedoch verfügen nicht viele über ausreichende Ersparnisse, mit denen man sofort ein Haus kaufen kann. Aus diesem Grund bieten Banken und andere Finanzdienstleister Hausfinanzierungen kann. So hat jeder die Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen, sich sein eigenes Haus zu finanzieren.

Bevor eine Finanzierung für die eigenen vier Wände beantragt wird, müssen einige Entscheidungen getroffen werden. Wo wollen wir wohnen? Wie groß sollte das Haus sein? Brauchen wir Stellplätze oder Garagen? Wie groß sollte der Garten sein? Dies sind alles wichtige Aspekte, die man vorher schon klären sollte. Die wichtigste Frage jedoch ist, ob neu gebaut werden soll oder ein Haus erworben werden soll. Denn hierbei unterscheiden sich die Kredite. Es gibt einerseits die Immobilienfinanzierung, für bestehende Häuser und dann die Baufinanzierung, um neue Häuser zu bauen.

Nachdem diese Entscheidungen getroffen worden, kommt es auch schon zur Hausfinanzierung. Der Vorteil hierbei ist, dass man keine großen Ersparnisse benötigt. Es reicht schon, wenn man ein bisschen Eigenkapital mit einbringt. Es muss nur der Bank nachgewiesen werden, dass du in der Lage bist, dauerhaft die Raten zu erbringen. Dafür werden deine regelmäßigen Einnahmen, wie z.B. Löhne, Gehälter, Renten etc. unter die Lupe genommen. (1)

Wird der Kredit für die Hausfinanzierung gewilligt, wird dir das Darlehen ausgezahlt. Dann zahlst du monatlich den Kredit ab. Nach Abbezahlung des Darlehens, gehört das Haus nun dir.

Welche Darlehensarten gibt es?

Sobald du dich für ein Haus oder Grundstück entschieden hast, ist nun das richtige Darlehen wichtig. Es gibt viele verschiedene Darlehensarten mit festen und variablen Zinssätzen. Welches Darlehen, dass Richtige für dich ist, hängt ganz von deiner Lebenssituation ab.

Darlehen mit einer Sollzinsbildung sind sehr beliebt. Bei diesen Darlehensarten wird er Zinssatz zum Beginn des Kredits vereinbart und für den gesamten Zeitraum beibehalten. Bei den variablen Krediten hingegen, gibt es keinen festen Zinssatz. Der Zinssatz wird alle drei Monate den aktuellen Marktzinsen angepasst.

Weiterhin gibt es verschiedene Darlehensarten, die sich in einigen Aspekten unterscheiden. Diese sind unter anderem  Zinssatz, monatliche Tilgungsraten und Kündigung.

In folgender Tabelle findest du eine kleine Übersicht der verschiedenen Darlehensarten.

Es ist wichtig, dass du Angebote bei mehreren Banken und Finanzdienstleistern einholst. So kannst den idealen Vertrag mit guten Konditionen abschließen. Im Folgenden haben wir die einzelnen Darlehensarten nochmal kurz erklärt.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist eine beliebte Darlehensart für die Hausfinanzierung und wird daher häufig gewählt. Das Besondere bei dem Annuitätendarlehen ist, dass die Annuität (Rate), über die gesamte Dauer konstant bleibt. Dies liegt einerseits daran, dass zum Anfang des Darlehens ein fester Zinssatz gewählt wird und dieser beibehalten wird.

Die Annuität setzt sich aus der Tilgung und dem Zinssatz zusammen. Im Laufe der Zeit sinkt der Zinssatz und die Tilgung steigt. Dies liegt daran, dass die Restschuld sinkt, welche verzinst wird.

Das Annuitätendarlehen gilt als eines der sicherchsten Finanzierungsformen, da die Rate immer konstant bleibt und der Zinssatz sich nicht ändern wird. Aus diesem Grund entscheiden sich viele für ein Annuitätendarlehen. (2)

Abzahlungsdarlehen

Auch bei Abzahlungsdarlehen gibt es einen festen Zinssatz, der zum Anfang des Kredits vereinbart wird. Jedoch sind die Raten wie beim Annuitätendarlehen nicht konstant. Die Raten werden über die Laufzeit kleiner.

Die Tilgungsraten bleiben über die gesamte Laufzeit gleich. Der Zinssatz wird immer vom Restbetrag des Darlehens berechnet und sinkt mit der Laufzeit. Die monatliche Belastung ist anfangs jedoch sehr hoch. (2)

Variables Darlehen

Beim variablem Darlehen wird kein fester Zinssatz festgemacht, wie bei den anderen beiden Darlehen. Hierbei wird der Zinssatz alle drei bis sechs Monate, den aktuellen Marktzinssätzen angepasst. Das Besondere an dem variablen Darlehen ist, dass dieser meistens zum Ende der Zinsfestsetzung gekündigt werden kann. (2)

Wie viel Eigenkapital muss ich bei einer Hausfinanzierung einbringen?

Eigenkapital kann ganz viele Vorteile bringen, wenn man diese mit in die Finanzierung einbringt. Es werden grundsätzlich 20-30 % Eigenkapital empfohlen. Natürlich kannst du auch mehr Eigenkapital einbringen. Unter Eigenkapital zählen:

• Ersparnisse
• Rücklagen auf Tagesgeldkonten
• Barvermögen
• Bausparguthaben
• Lebensversicherungen
• Aktien/ Investfonds
• Wertpapiere
• Immobilien
• Grundstücke (4)

Durch  die Einbringung von Eigenkapital sinkt der Finanzierungsbedarf und somit auch der Zinsaufwand. Weiterhin sinkt die monatliche Belastung durch die Kreditaufnahme. Es ist auch vorteilhaft Eigenkapital mit einzubringen, da oft bei Krediten, die über 80% des Kaufpreises gehen, sehr hohe Zinsaufschläge angesetzt werden.

Wie bekomme ich einen Kredit ohne Eigenkapital?

Mittlerweile ist es auch möglich eine Immobilie zu finanzieren, ohne eigenes Eigenkapital aufzubringen. Dazu wird ein Kredit aufgenommen, der den vollen Kaufpreis der Immobilie deckt. Dies ist jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Diese Kredite unterscheiden sich nochmal in zwei Varianten.

• 100-Prozent-Finanzierung: Diese Finanzierungsvariante deckt den vollen Kaufpreis der Immobilie und keine anfallenden Nebenkosten. Diese trägt der Käufer selbst.
• 110-Prozent-Finanzierung: Die 110-Prozent-Finanzierung deckt alle anfallenden Kosten, somit auch die Nebenkosten. Der Käufer bringt somit 0 Euro Eigenkapital mit ein.

Es müssen einige Voraussetzungen erfüllt werden, um eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital aufnehmen zu können. Das wichtigste ist eine sehr gute Kreditwürdigkeit. Weiterhin ist ein sicheres und hohes Einkommen notwendig. Der Zustand und die Lage der Immobilie spielt auch eine wichtige Rolle.

Jedoch bringt eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital einige Nachteile mit sich. Es handelt sich um eine sehr kostenaufwendige Variante, da die Zinskosten doppelt so hoch sind, wie bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Die Rückzahlung des Kredites dauert ebenfalls länger. Falls du keine makellose Bonität vorweisen kannst, wird dein Antrag höchstwahrscheinlich abgelehnt. Zum Schluss musst du eine Immobilie finden, mit welcher der Kreditgeber zufrieden ist. (3)

Auf welche Kennzahlen sollte ich bei der Hausfinanzierung achten?

Es gibt einige Kennzahlen, auf die du achten solltest bei einer Hausfinanzierung. Um die verschiedenen Darlehen zu vergleichen, solltest du erstmal den Effektivzins heranziehen. Dieser gibt die Kosten des Darlehens pro Jahr in Prozent an. Weiterhin bezieht der Effektivzins weitere Kosten, wie Bearbeitungsgebühren oder eine Zinsfestschreibungsdauer. So können die verschiedenen Angebote besser miteinander verglichen werden.

Als Nächstes solltest du auf die Sollzinsbindung achten. Die Sollzinsbindung bindet dich an einem Zinssatz über die gesamte Laufzeit. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass du ein Darlehen mit einem guten Sollzins aufnimmst. (5)

Zum Schluss solltest du noch darauf achten, dass neben dem Kaufpreis der Immobilie noch einige Kaufnebenkosten anfallen können. Zu diesen Kaufnebenkosten gehören die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch, Notargebühren, Grunderwerbsteuer und die Maklerkosten.

Die Kaufnebenkosten können schnell untergehen, deswegen solltest du diese immer im Hinterkopf behalten!

Welche Unterstützungen gibt es bei einer Hausfinanzierung?

Der Staat fördert die Finanzierung eines Hauses oder den Bau eines Eigenheims unter bestimmten Voraussetzungen. Dazu werden verschiedene Programme angeboten, die vergünstigte Darlehen, Zuschüsse oder steuerliche Vergünstigungen anbieten. Folgende Programme bietet der Staat zur Unterstützung an:

Wohn-Riester (Eigenheimrente): Dies ist vor allem gut für Familien. Hierbei wird ein Teil des Einkommens in den Wohn-Riester-Vetrag eingezahlt. Dazu gibt es Zuschüsse vom Staat. Das eingezahlte Geld und die Zuschüsse dürfen ausschließlich für einen Hauskauf oder -bau verwendet werden.

Wohnraumförderung und Baukindergeld: Diese Programme richten sich an die einkommensschwachen Familien, damit diese auch ermuntert werden, Häuser zu kaufen oder zu bauen. Die Unterstützung findet im Rahmen von zinsgünstigen Darlehen, finanziellen Zuschüssen oder vergünstigtem Bauland statt.

KfW-Bank: Die KfW-Bank fördert ebenfalls den Kauf oder Bau von Immobilien. Jeder hat die Möglichkeiten die Zuschüsse der KfW-Bank zu beantragen. Die Zuschüsse erfolgen durch zinsvergünstigte Darlehen oder manchmal auch durch Tilgungszuschüsse.

Bei den oben genannten Programmen müssen bei einigen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Deswegen empfehlen wir euch, die Förderungen im Vorfeld zu beantragen, bevor ihr weitere Schritte plant. (6)

Was muss ich bei einer Hausfinanzierung beachten?

Um die ideale Finanzierung für deine eigenen vier Wände zu finden, solltest du  noch folgende Aspekte beachten. Diese werden dir dabei helfen, das ideale Darlehen zu finden.

1. Viele Häuser anschauen: Es ist nicht einfach das perfekte Haus zu finden. Deswegen solltest du dir mehrere Häuser anschauen und das ideale Eigenheim für dich zu finden.
2. Viel Eigenkapital beisteuern: Umso mehr Eigenkapital du beisteuerst, umso besser sind die Konditionen des Darlehens und umso weniger Zinsen musst du zahlen.
3. Von günstigen Sollzinsen profitieren: Beobachte die Entwicklung der Zinsen, bemerkst du eine Senkung, solltest du einen Vertragsabschluss in Erwägung ziehen.
4. Gute Zinsbindung wählen: Wenn die Zinsen günstig sind, solltest du dich langfristig an diesen binden. Denn in diesen Fällen ist eine lange Sollzinsbindung vorteilhaft.
5. Belastung durchrechnen: Es ist wichtig, erstmal alle anfallenden Kosten, Lebenskosten und ähnlichen zu berechnen. Weiterhin sollte auch immer etwas gespart werden, falls mal eine größere Ausgabe fällig wird. Diesen Kosten sollte die monatliche Rate angepasst werden.
6. Zuschüsse beantragen: Erkundige dich, ob dir Zuschüsse zustehen und beantrage diese, falls dies der Fall ist. Zuschüsse sollten immer im Vorfeld beantragt werden.

Fazit

Mittlerweile gibt es viele verschiedene Hausfinanzierungsmöglichkeiten. Es gibt welche mit einem Eigenkapitalanteil, aber auch ohne einen. Dies ermöglicht den Hauskauf für alle Personen. Bei der Hausfinanzierung unterscheidet man zwischen der Immobilienfinanzierung und er Baufinanzierung. Um eine Finanzierung bei der Bank zu erhalten, muss man die Zahlbarkeit des Kredites nachweisen.

Bei den Finanzierungsformen wird hauptsächlich zwischen Darlehen mit und ohne Zinsbindung entschiedenen. Die Zinsbindung bindet die Kreditnehmern an einem bestimmten Zinssatz über die gesamte Kreditlaufzeit. Man sollte sich gut überlegen, welche Finanzierungsart die Richtige ist. Weiterhin erteilt der Staat auch Zuschüsse, für einen Hausbau oder -kauf.